Karara konu olayda, İstanbul'da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerinin çok altında kaldığını ileri sürdü.

Rayiç kira bedellerinin yükseldiğini belirten mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle kira tespit davası açtı.

Yerel mahkeme 5 yıl şartını gerekçe gösterdi

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verdi.

Mahkeme, kira sözleşmesindeki artış şartının uygulanması gerektiğine hükmetti. Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi tarafından reddedildi.

Yargıtay kararı bozdu

Kararı temyiz eden davacının başvurusunu inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

Yargıtay kararında, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği hatırlatıldı. Ayrıca 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ilgili yasal ölçütlerin dikkate alınması gerektiği belirtildi.

"Kira ilişkisinin başlangıcı dikkate alınmalı"

Daire, 2018 yılında düzenlenen sözleşmenin yalnızca mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla yapılmış olabileceği iddiasının da araştırılması gerektiğine işaret etti.

Kararda, yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihine göre geçen sürenin dikkate alınması gerektiği belirtildi. Kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde, şartların oluşması durumunda kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenebileceği kaydedildi.

Yargıtay, ilk derece mahkemesinin kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, sözleşmede belirlenen bedelin rayiçlere uygun olup olmadığını ve ilgili dönemdeki emsal kira bedellerini araştırması gerektiğine hükmetti.